购房订金与购房定金的区别

购房订金与购房定金的区别

【案情】 

  2006年10月，原告覃国书、罗美桃与被告吴王平、覃如华达成口头房屋买卖协议，被告欲将自己所有的一套房屋（位于本县土产公司第一栋新楼五楼西面，建筑面积122.60平方米）卖给原告，总房价139800元，2006年11月8日，原告向被告支付20000元作为购房订金，同日被告出具收条给原告，收条内容为：今收到覃国书、罗美桃购房订金20000元，收款人吴王平、覃如华。后因房屋买卖未成交，2009年11月4日，被告遂将该购房订金20000元及利息2000元提存到罗城仫佬族自治县公证处。原告诉至本院，请求依法判令被告双倍返还购房订金。

【裁判结果】

  罗城法院审理后，在向原告释明法律关系后，原告同意在法院的主持下与被告进行调解，最终双方就返还订金事宜达成协议。

  一、被告吴王平、覃如华返还原告覃国书、罗美桃购房订金20000元及利息5000元，其中22000元已于2009年11月4日提存到罗城仫佬族自治县公证处，由原告自行拿身份证到该公证处领取，余款3000元一次性支付（当庭付清）；

  二、原告覃国书、罗美桃自愿放弃其他诉讼请求。

【评析】 

  本案的争议焦点主要是原告向被告支付的是购房订金还是购房定金？订金在法律上仅作为一种预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的只作为抵充房款，不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。而定金是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。合同法第一百一十五条规定“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”这就是我们通常说的定金罚则。《中华人民共和国担保法》第九十条规定，“定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限，定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案原告向被告交付购房订金后，被告出具给原告的收条中写明是购房“订金”，而非购房“定金”，且没有证据证明双方约定“订金”为定金性质，因此房屋买卖未成交后，原告要求被告按定金法则双倍返还订金无法律依据，不能适用定金罚则。