谭某、曾某与梁某、磨某股权转让合同纠纷案

谭某、曾某与梁某、磨某股权转让合同纠纷案

              陈钢  赵龙

【案情简介】

谭某、曾某为取得来宾市XX纸业有限责任公司（下称“纸业公司”）西面约40亩土地建设纸厂，与梁某、磨某经协商一致，由梁某、磨某将其在纸业公司持有的40%股权转让给谭某、曾某。2017年8月16日，纸业公司召开全体股东会议并作出《股东会议决议》，主要内容为：1.协商关于梁某、磨某转让其持有公司40%股份事宜（实则为公司西面梁某、磨某拥有的约40亩土地）；2.转让成交实收价人民币：壹拾柒万（¥170000）壹亩；3.经公司股东商议表决一致同意梁某、磨某对外转让其所持有的40%股权给谭某、曾某；4.股权转让后，西面靠凤翔路40.376亩为谭某、曾某使用，各自投资、各自经营、各自承担各自经济和法律责任。

2017年8月24日，谭某、曾某与梁某、磨某签订《协议书》，主要约定：1.梁某、磨某将位于来宾市XX工业园的纸业公司40%股权（股权享有土地使用权）转让给谭某、曾某；2.梁某、磨某必须保证谭某、曾某在工商营业执照里面的股东权益顺利变更；3.梁某、磨某收到谭某、曾某购买纸业公司40%股权的定金80万元后5天内，必须与谭某、曾某签订股权转让合同，签订之日谭某、曾某向梁某、磨某支付300万元股权转让金，股权转让完成当天，谭某、曾某将剩余股权转让金付清，每股转让价人民币壹拾柒万元整(￥17000000元)，转让股权数量以实际为准。４、如果梁某、磨某反悔转让股权，则反赔定金160万元给谭某、曾某。《协议书》签订当日，谭某、曾某即向梁某、磨某转账人民币800000元，梁某、磨某于当日向谭某、曾某出具《收条》，确认其已经收到股权转让定金人民币800000元。此后，梁某、磨某一直以建设用地已经被政府收回为由，拒绝按约签订股权转让合同，也拒不向谭某、曾某转让享有土地使用权的股权，谭某、曾某要求梁某、磨某解除《协议书》并返还定金800000元，梁某、磨某表示同意，但一直以种种理由拖延，经谭某、曾某多次催促至今无果。

谭某、曾某认为，《协议书》内容违反法律强制性规定，且梁某、磨某已经无法履行合同义务，梁某、磨某不仅应当向谭某、曾某返还全部定金，还应当向谭某、曾某支付资金占用利息，并赔偿谭某、曾某为履行《协议书》遭受的全部经济损失，遂向法院提起诉讼,请求法院判决《协议书》无效，由梁某、磨某返还定金80万元、支付资金占用利息并赔偿其他相关损失。

【代理意见】

我们认为，本案系股权转让合同纠纷，主要争议焦点为：1.以股权转让形式转让土地的合同是否有效；2.原告的各项诉求有何法律依据。围绕争议焦点，我们提出如下代理意见：

第一，结合《协议书》及《股东会议决议》（简称“《决议》”）的内容可以证明，《协议》的真实合同目的是借用股权转让形式转让纸业公司名下的土地使用权。

《协议书》载明：1.同意将位于来宾市XX工业园的纸业公司股权（股权享有土地使用权）转让给梁某、磨某；2.甲方必须保证乙方有共用原纸业公司的环境影响评估报告书的权利；3.每股转让价人民币170000元。

《决议书》载明：1.40%转让股权事宜（实则为公司西面原梁某、磨某拥有的约40亩土地）；2.同意梁某、磨某对外转让持有的公司股权给（实则为公司西面原梁某、磨某拥有的约40亩土地）；3.转让成交实收人民币壹拾柒万元一亩；4.经全体股东商量同意决定，把6个股东分为两大部分进行各自建设和经营；5.土地也分为两块，西面40.376亩为谭某、曾某所有和经营，以后各自承担各自办场费用。

结合上述内容，《协议书》载明的转让每股转让价人民币170000元与《决议》载明的成交实收价人民币壹拾柒万（¥170000）壹亩价格一致，可以证明《协议书》的真实合同目的是借用股权转让的形式转让桥宏公司西面梁某、磨某拥有约40亩土地使用权。

第二，谭某、曾某有充足的证据证明梁某、磨某事实上已无法履行转让土地使用权的合同义务。

（一）2017年12月14日，来宾市XX工业园管理委员会向纸业公司出具《关于调整市XX区工业用地的答复》，载明贵公司目前一期生产线仍未建设完成，结合我区工业发展规划，我区决定：收回二期生产线预留用地，请贵公司于2017年12月30日前，自行将存放在二期生产线预留用地的生产资料搬移。同月25日，纸业公司向来宾市委领导上交《关于请求来宾市委协调解决桥宏公司在XX工业园区项目二期生产线建设相关手续问题请示》，载明：到目为止，纸业公司土地指标一亩未得到，致使纸业公司目前为止未能办到国有土地使用证恳请市委领导出面协调。

（二）2018年1月17日，中共来宾市XX工业园区工作委员会、来宾市XX工业园区管理委员会共同出具来工党报[2018]X号《关于纸业公司反映问题的情况汇报》，载明：2017年3月我区排查，确定纸业公司仍有70亩的土地闲置，我区经班子扩大会研究后，决定收回纸业公司闲置的34亩的土地安排给其他项目，仍保留约67亩用地给纸业公司作为今后的发展用地。

(三)2018年11月2日，来宾市国土资源局将位于来宾市XX工业园西区风翔路与规划道路交叉口东北角46．989亩（土地编号G（2018）XX号，纸业公司项目用地）的国有建设用地使用权进行挂牌出让。同年12月4日，来宾市XX纸业有限公司竞得上述G（2018）XX号的国有建设用地使用权并与挂牌主持单位签订了《成交确认书》。

(四) 来宾市国土资源局出具《档案査询结果证明》证实截止2018年9月5日纸业公司名下无土地登记信息。经电脑查询，证实截止2018年9月17日，纸业公司的股东是磨某、梁某等六人。

以上证据可以证明，《协议书》约定转让的土地使用权，已被来宾市XX工业园区管理委员会收回，梁某、磨某事实上已无法继续履行转让土地使用权的合同义务。

第三,《协议书》属无效合同。因磨某、梁某转让土地使用权的行为违反法律禁止性规定导致合同无效，梁某、磨某属于有过错的一方。磨某、梁某应当将因无效《协议》获得的800000元返还谭某、曾某，并赔偿谭某、曾某因此遭受的损失。

综上所述，《协议》属无效合同，而合同无效完全是因为磨某、梁某的过错导致的，梁某、磨某除应返还800000元定金，还应赔偿谭某、曾某因此遭受的损失，法院应当支持磨某、梁某的全部诉讼请求。

【判决结果】

法院判决：一、被告磨某、梁某返还原告谭某、曾某款项800000元；二、被告磨某、梁某支付原告谭某、曾某资金占用期间的利息(以800000元为基数,从2017年8月24日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至本案判决生效之日止)。

【裁判文书】

法院认为：纸业公司虽在来宾市XX工业园区享有项目用地约100亩,但至今尚未取得该100亩土地的国有建设用地使用权证。2017年8月16日,纸业公司全体股东同意被告梁某、磨某将其持有的纸业公司40%的股权(实则为公司西面梁某,磨某拥有的约40亩土地)转让给原告谭某、曾某，8月24日,双方签订了转让40%股权(股权享有土地使用权)的《协议书》。可知原、被告签订的《协议书》名为转让纸业公司40%股权,实质转让的是纸业公司西面梁某、磨某拥有约40亩的土地使用权。2018年1月,政府将纸业公司所使用的部分国有土地(46亩)无偿收回并挂牌出让,说明纸业公司对其公司所使用的土地仅享有使用权,不享有支配权、转让权，现梁某、磨某擅自将纸业公司所使用的土地(40亩)使用权转让谭某、曾某,违反了法律强制性规定,故2017年8月24日原、被告签订的《协议书》属无效合同，无效合同自始无效,根据合同法第五十八条 “合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定,由于梁某、磨某的转让土地使用权的行为违反了法律的强制性规定导致涉案合同无效,故梁某、磨某属过错方,应当将因该无效《协议书》获得的800000元返还给谭某、曾某并赔偿谭某、曾某因此受到的损失,故谭某、曾某诉请梁某、磨某向谭某、曾某返还800000元并支付资金占用利息,具有事实和法律依据,本院予以支持,但谭某、曾某按照年利率6%计付占用期间的利息过高,本院仅支持梁某、磨某从2017年8月24日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计付利息。

【案例评析】

一、以股权转让形式转让土地并非必然无效。在我国现行的土地管理制度中，土地一级市场由国家统一进行开发管理。2002年的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》和2004 年《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，要求从2004年8月31日起，所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。2007年的《物权法》明确规定，对于商业用地要通过招标、拍卖等公开竞价方式进行出让。此外，在土地二级市场开发中，《城市房地产管理法》对土地使用权的转让作了严格的限制。《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”根据上述规定，无论是在土地一级市场还是二级市场开发中，要取得国有土地使用权都必须要经过繁琐复杂的程序。而以股权方式转让国有土地使用权则只需符合股权转让的程序，无需办理土地使用权变更登记。与土地使用权直接转让相比较，以股权转让国有土地使用权在程序上具有较大的优势，房地产商“拿地”程序简便，开发效率较高，且只需缴纳所得税和印花税，可实现利益的最大化。基于上述原因，以股权转让方式转让土地使用权确实具有一定的现实意义。

二、以股权转让形式转让土地必须加强刑事风险防范。

《城市房地产转让管理办法》规定，房地产权利人可通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人。前款所称其他合法方式，即包括因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的。也就是说，该规定为“以公司股权转让方式转让土地使用权”提供了法律支持，受让方可通过受让项目公司股权、取得项目公司实际控制权的方式，间接实现受让土地使用权的目的。由此，以股权转让的方式转让土地使用权既有法律支持，且司法实践对此种转让方式的效力予以肯定，使得此种转让方式在市场中被频繁采用。

但合同效力风险的降低并不能完全消除非法转让、倒卖土地使用权的刑事法律风险。我国《刑法》第二百二十八条【非法转让、倒卖土地使用权罪】规定：“以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。”第二百三十一条【单位犯扰乱市场秩序罪的处罚规定】规定：“单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。”因以股权转让方式转让土地使用权而获罪入刑的案例亦屡见不鲜。可见，如果项目用地不满足土地投资强度等转让条件即进行转让，当事人可能涉嫌刑事犯罪。

【结语和建议】

股权转让是一种物权变动行为，股权转让后，股东基于股东地位而对公司所发生的权利义务关系全部同时移转于受让人，受让人因此成为公司的股东，取得股东权利。股权自由转让制度，是现代公司制度最为成功的表现之一，股权转让成为企业募集资本、产权流动重组、资源优化配置的重要形式，由此引发的纠纷在公司法相关诉讼中最为常见，其中股权转让合同的效力是该类案件审理的难点所在。

以受让股权的方式获得土地使用权，亦是资源配置、物权变动的方式，但此方式的法律风险不可小觑，要结合相关法律法规及双方的客观情况审慎设计交易方案及程序，以尽量降低交易风险。